# by atsushi-kudou | 2022-12-31 21:56
放送部に入っていた私が、放送当番の際、子ども向け雑誌から引っ張り出した事柄をそのままアナウンスしたときのことです。
どんな風に言われたかは忘れましたが、いま思えば「ホントのことなのか、裏はとったのか」という趣旨のことだったような気がします。
そのときは、先生の言わんとすることをよく理解できなかったのですが、妙に頭の隅に残っていました。
成長するにつれ、先生の言われていたのはこういうことだったのか、という場面に何度かあいました。
一方からの情報だけでは断定できないことがあるということに気がついたのです。いろんな見方があるということにです。
そのためには、事実を確認し、見定めることが必要だということ、少し離れたところに自分を置くことも時には役に立つということを学びました。
前々号の「私は、いけず、というよりはへそ曲がりかな」との女優田畑智子の言からすると、彼女は決して同調圧力には屈しない人ではないか。
そういう意味でなら、「いけず、というよりはへそ曲がり」であってもいいと思います。
― 閑話休題 ―
という訳で、事実にこだわり、多面的に物事を捉えていくという思考が形成されてきたような気がします。
事実を積み重ねていくことによって、見えてくるものがあるからです。
以下の一般質問のやりとり、相当な無理筋の答弁に終始しています。
常識的には、かなりのストレスが生じているのではないだろうか、と心配になります。もちろん、答弁者にです。
公務員はよほどのことがなければ首になることはありません。せいぜい、昇進が遅れる程度で、若干給与の差は生じますが、生活が困難になるほどではありません。また、首長だって中国の習近平ほど居直ることはないでしょう。
魂を売って偉くなるか、市民目線に立って透明性のある公正・公平な行政を希求し、あらぬストレスにさらされない仕事をしていくか、選択するのは各々の人生観なのでしょう。
３０数年の公務員生活、たびたび上司と議論し、衝突し、人事で飛ばされたり、一世代若い元部下に追い越されたりしましたが、まったく負い目を感じることのない後者を選びました。人間万事塞翁が馬、かな！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
≪その１≫
続きまして、旧ロシア領事館について、お尋ねします。
またか、とうんざりしておられる方も多いかと思いますが、大仰に言えば議会制民主主義における議会のチェック機能が果たされているかどうかが問われている事案だと思いますので、まずは事実関係を改めてお尋ねします。
令和元年９月３日に作成された「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）の活用希望について」の公文書には、右上にわざわざ取扱注意と記載されており、その部分に手書きで「2019.9.3 佐藤次長から当資料にて平井副市長、市長に説明」と付記されています。
同じく同日付の「市長協議要旨」及び「平井副市長協議要旨」には、市長及び平井副市長の発言が記されています。
これらを“協議メモ”と呼ばせてもらいますが、これによりますと平成３１年４月２６日に㈱ソヴリンが初めて市を訪れ「旧ロシア領事館の庭部分を含めた本館を活用」との意向を示し、翌月の５月２２日には設計担当者を伴って再訪し、「賃借ではなく、購入したいとの意向及びプロポーザル実施に理解を示す」ことを言明しました。
三度目の来訪、８月２２日には、「プロポーザル参加意向を示す」と言明、さらに「建物の安全性を調査するための耐震診断等を自己負担で行いたいが認めてほしい」との要望があったことも記されていました。
協議メモについては、これまでの一般質問の際、資料としてお示ししましたのでご記憶だと思いますが、市長は「耐震調査も含め、認めてかまわない」と発言しており、旧ロシア領事館を巡るとりくみは、協議メモに記載の令和元年９月３日に実質的に始まったと受けとめられます
実際の公募型プロポーザルの事業者募集要項の配布は、令和２年１０月１４日ですから、実質的に１年以上前から「プロポーザルに参加意向を示す」と言明した㈱ソヴリンが準備を進めたというのは常識的な見方です。
私は、これらからフライングスタートではないかと再三に渡り申し上げてきました。
時系列的に見て、簡単な見方なのですが、市はなかなか理解しようとしません。認めようとしません。なぜなのか、合理的な説明を求めます。
◇柏弘樹企画部長
平成２７年１月には、「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）活用方針」を公表しておりますし、株式会社ソヴリンにのみ特別な対応をしたという事実はないことから、工藤議員ご指摘のフライングスタートがあったという認識はございませんが、詳細につきましては、現在裁判中の事案となっておりますので、答弁は差し控えさせていただきます。
≪その２≫
“協議メモ”のどこを読んだらフライングスタートの認識がないと、言えるのでしょうか。いわゆる黒を白と強弁するに等しいと言わざるを得ません。
認識はないと言っても事実は事実です。なかったことにはできないのです。
これまでも申し上げたように、平成２７年１月の活用方針は、旧ロシア領事館の賃貸もしくは売却です。
いま、問題にしているのは活用方針ではないのです。売却を前提としたプロポーザルについてです。
そもそも、賃貸と売却を一緒にしたプロポーザルなんて聞いたこともありません。実際に行われていません。いかがですか。
◇柏弘樹企画部長
旧ロシア領事館活用事業につきましては、政策会議で決定した活用方針において、「売却もしくは賃貸」としており、市としては、そのうち売却という選択をしたところであります。
≪その３≫
今、おっしゃったことは、私に言わせれば「飛ばし答弁」と言うのですよ。
自らの都合のいいことだけ並べて、さもさもちゃんとやっていますよ、という印象操作の一つです。
そうでないとしたら、今のご答弁、いつ何々が行われて、こうこうなったという形で、いわゆる時系列で答えて見てください。
◇柏弘樹企画部長
平成２７年１月に「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）活用方針」を策定し、その後、市場調査や活用に関心のある事業者とのやりとりを経て、令和２年８月に売却によるプロポーザルの実施を決定したところであります。
なお、フライングスタートに関する住民監査請求においては、プロポーザル実施前の選考行為は意向又は不当とは言えないとの監査委員の判断がなされておりますが、いずれにいたしましても、詳細につきましては、現在裁判中のため、答弁は差し控えたいと存じます。
≪その４≫
監査委員のことをおっしゃっていましたが、監査委員は良く見てないんじゃないんですか。恐らく、失礼ですけれども。
そういうことはフライングスタートです、と言葉は変えてますけども、そういうことはいけないですよということは財務部長からの答弁ではっきりしてるじゃないですか。
まあ、これは後でまた調べて質問させてもらいます。
やっぱり、飛ばし答弁ですね、最初と最後だけ時期を入れて、肝心なその間に何が行われたのか、その一つとしての市長協議メモのやりとりを、まあ有体に言えば不法行為をやっているのを、あやふやにしてですね、詳細については、裁判中だとして逃げ回っている。こんな状況ですよ。
いずれにしても平成２７年１月８日の政策会議で、もと道南青年の家（旧ロシア領事館）の活用方針（案）の内容協議が行われ、それをもとに翌１月９日の決裁で確定しました。
内容協議の際、企業への市場調査を行い、その結果をもとに売却もしくは賃貸の手法を判断していくことになったのですが、実際上その後の動きはなかったのですね。
令和２年８月７日決裁により売却による公募型プロポーザル実施の手順が決定されたのは確かですが、実際上は先ほど申し上げた通り令和元年９月３日の市長協議で決まったのは“協議メモ”から明らかなんです。
これを受けて㈱ソヴリンは、設計会社の代表取締役と建物診断業務を担う企業の担当課長を同行し、「旧ロシア領事館本館をオーベルジュとして活用するために必要となる建築基準法の届出（申請）を確認するため建築行政課と打合せが行われたことから、10/24に建築行政課に先方との打合せ内容について確認を行った。」このことが、令和元年１０月２１日の「打合せメモ」に記載されています。
詳しくは、資料３「旧ロシア領事館に係る事業者と都市建設部建築行政課との打合せ」をご覧ください。
住民訴訟の裁定がどういう結果になろうとも、市が行った不当、不法な行政行為の事実は消せません。どれほど懸命に誤魔化そうとしても、誤魔化しは誤魔化しでしかないということを申し上げておきます。
いつまでも、この件でやりとりしても時間の空費になりますので、次に移ります。
「１０％の建付減価」についてであります。
市は「１０％の建付減価」について、不動産鑑定士が根拠を持って行った不動産鑑定評価等の結果によるものと答えております。
改めて建付減価について調べてみました。
「現況の建物があるせいで、土地建物一体としての価格が、建物が存しない場合の土地価格を下回ることを“建付減価”という」とされます。
もう少し詳しく言うと、自分の建物の敷地となっている土地を「建付地」といい、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものです。
そこで「建付地の鑑定評価」とは、建物が今後も建っている前提での、土地の評価額となります。
現状、つまり存在する建物が、土地の最有効活用であるとすれば、建付地は更地と同じ評価額（価格）になります。
土地の最有効活用でない場合には、建物により土地の活用が妨害されていることになるので、更地よりは評価額が下がる。この減額部分のことを「建付減価」といいます。
また、建物解体費用を意味する用法、として、最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合に、「敷地」の鑑定評価をする過程において、建物の撤去費相当額を更地価格から減額することを建付減価と呼ぶことがある、とのことです。
資料１「不動産価格変動意見書について（供覧）（もと道南青年の家（旧ロシア領事館））」をご覧ください。
令和２年１０月８日起案の公文書ですが、付属建物の取り壊し工事費及びアスベスト除去工事費がそれぞれ７，３５６，０００円、１，７１０，０００円、合わせて９，０６６，０００円減額されています。
このように、資料１には既に付属建物の撤去費用を積算していることが記載されています。
旧ロシア領事館本体は存続して活用していくことが前提ですから、そもそも建付減価を積算する根拠がありません。
では、これまでのご答弁の「１０％の建付減価」とはどういう積算のもと行われたのでしょうか、合理的な説明をお願いします。
◇柏弘樹企画部長
旧ロシア領事館の不動産鑑定評価等における「１０％の建付減価」につきましては、不動産鑑定士が根拠をもって行った不動産鑑定評価等の結果によるものであります。
ただし、詳細につきましては、現在裁判中のため、答弁は差し控えたいと存じます。
≪その５≫
笑っちゃいますよね。誰でもないあなた方が行った行政行為を確認しているだけなんです。あなた方が執行した行政に。
「現段階で判決が確定していないので、詳細については答弁を差し控えたい」とオウム返しのようにおっしゃいますが、判決が確定したらしたで、今度は「確定したので、答弁は差し控えたい」とでもおっしゃるのですか。
◇柏弘樹企画部長
現在裁判中の案件につきまして、原告と被告が公の場でやりとりすることは判決に影響を及ぼす可能性を否定できないということから、答弁を差し控えたいと申し上げているところでございます。
確定した場合は、判決の内容によりまして、どのような答弁をするか検討することになると考えております。
≪その６≫
議員として私今、質問していますので、ただ譲歩としてありますから、それは申し上げておきたいと思いますが、もう結審したんで、もう真理に影響を与えることはないんですよ。ですから堂々とお互いに思うところ、堂々とやりましょうよ。
どのような答弁をするか検討する、とのことですが、難しく考えることはないと思いますよ。
事実を事実として明らかにしてもらえればいいのです。隠し事をしないで、誤魔化さないで示してくれればそれでいいんですよ。
借地権割合について、質問させてください。
前回も触れましたが、親が住んでいた家の土地が借地で、その家を相続することになった場合、家が建っている借地も相続税の課税対象になります。
簡単に言えば、路線価に面積をかけた上に借地権割合をかけて算出した数値が相続税評価額です。
つまり、相続税を算出するための要素として使うのが借地権割合といいます。
旧ロシア領事館の評価を３割減じた理由に、なぜその借地権割合が使われるのか、その手法が国交省の定める不動産鑑定評価基準に定められているのかを訊いています。
簡単なことだと思います。教えてください。
◇柏弘樹企画部長
借地権割合につきましては、再売買の予約による建物利活用上の制約を考慮し、不動産鑑定士が旧ロシア領事館の不動産価格変動意見書を作成するにあたり参考とした割合でありますが、隠したり誤魔化したりするつもりはございませんけれども、詳細につきましては、現在裁判中の事案のため、答弁は差し控えたいと存じます。
≪その７≫
隠したり、と言いますが、実際隠しているんですよね。
誤魔化したりというのはそれを提示してもらって、それを確認することによって誤魔化しているのか誤魔化していないのかわかりますから、一方的にそのように言われても判断の仕様がございません。時間もあまりないので、次に進みます。
資料２「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）に係る市有財産売買契約の締結について」をご覧ください。
令和３年９月定例会で、
― 審査委員会で選定した最適提案者を市が契約候補事業者として決定し、市と契約候補事業者との間で協議を行った後に、見積書を徴取し、随意契約の方法により売買契約を締結したものであります。 ―
とお答えしています。
それで、この起案用紙に「随意契約の方法で売買契約を締結した」という文言を示す箇所はどこですか。教えてください。
◇柏弘樹企画部長
旧ロシア領事館に係る市有財産売買契約締結の決裁文書には「随意契約の方法で売買契約を締結した」という文言はございません。
≪その８≫
随意契約という手続きをとらなかったことが分かりました。
地方自治法第２３４条及び地方自治法施行令第１６７条の２第１項に違反していることになりますが、無視したのでしょうか。
◇柏弘樹企画部長
先ほどご答弁申し上げましたとおり、旧ロシア領事館の売買契約の締結につきましては、決裁文書に「随意契約」という文言はありませんが、契約の性質や目的から地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断をし、手続きを行ったところであります。
≪その９≫
正気でおっしゃっているのですか。笑われますよ。
第２回定例会において文書主義についてお伺いしましたら、次のようなお答えをもらいました。
― 文書主義につきましては、行政機関の業務の執行に関しまして、意思決定する場合その経過および事業実績につきまして、正確性の確保や責任の明確化などを図るため、事務処理について文書をもって行うことと理解しております。 ―
記憶ありませんか、聞いていませんでしたか。理解はしているが、実践はしていないということですか。
函館市では、他の事案でも、このようなことが横行しているのですか。
◇柏弘樹企画部長
売買契約の締結にあたりましては、文書をもって意思決定しておりますので、文書主義に反しているとは考えておりません。
≪その１０≫
ホントに困ったものです。
この問答を他の自治体の方々がご覧になっていたとしたら、函館市どうなっているんだろう。中核市だっていうが、意外と能力ないんだな、などと思われてしまいますよ。全く情けない話です。
とは言え、糺すものは糺さなければなりませんので、今のご答弁に改めてお訊きします。
文書をもって意思決定している、というのはどこを指すのですか。
◇柏弘樹企画部長
市有財産の売買契約締結につきましては、令和３年３月１日付け「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）に係る市有財産売買契約の締結について」の決裁をもって意思決定をしたところであります。
≪その１１≫
地方自治法第２３４条に契約の締結が定められています。
条文には、「売買、貸借、請負その他の契約は、一般競争入札、指名競争入札、随意契約又はせり売りの方法により締結するものとする。」とあります。
これまでのやりとりで、随意契約は行っていないことが判明しました。
したがって、令和３年３月１日付けの「もと道南青年の家（旧ロシア領事館）に係る市有財産売買契約の締結について」の決裁は違法ということになりますが、いかがですか。
◇柏弘樹企画部長
旧ロシア領事館の売買契約の締結にあたりましては、契約の性質や目的から地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断をし、手続きを行ったところであり、違法とは認識をしておりません。
≪その１２≫
私自身ですね、一瞬自分の思考回路がおかしくなったのではないかと錯覚してしまいます。
地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断し、とありますが、それはどこに書かれていますか。
◇柏弘樹企画部長
旧ロシア領事館の売買契約締結の決裁文書には記載はありません。
≪その１３≫
記載がないということは、行政的に言えば随意契約が行われていないということになり、地方自治法及び地方自治法施行令を遵守しなかった、ということではありませんか。いかがですか。
◇柏弘樹企画部長
決裁文書に「随意契約」等の文言の記載はありませんが、契約の性質や目的から地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断をし、手続きを行ったところであります。
≪その１４≫
随契契約の記載はない、ということは認めましたね。ということは、随意契約はやってないということと同じことですよね。改めて確認させてください。
◇柏弘樹企画部長
繰り返しになりますが、契約の性質、目的から地方自治法施行令の随意契約に該当すると判断し、手続きを行ったところであります。
≪その１５≫
質問の趣旨に向き合っての答弁になっていませんね。契約の性質や目的から地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断し、とおっしゃっています。そうであるならば、なぜ本来しなければならない随意契約という行政執行に踏みきらなかったのか不思議でなりません。教えてください。
◇柏弘樹企画部長
繰り返しになりますが、旧ロシア領事館売買契約の締結につきましては、決裁文書に「随意契約」という文言はありませんが、契約の性質、目的から地方自治法施行令の随意契約に該当するものと判断をし、手続きをしたところでございます。
≪その１６≫
ご答弁の趣旨は理解できませんが、おっしゃっていることはわかりました。もう同じご答弁はいりません。
いいですか、判断したんですよね。なぜ判断しているのに、そういう行政執行を行わなかったのかと訊いているのです。質問の意図にそってご答弁ください。
◇柏弘樹企画部長
契約にあたっては随意契約ということで行っているところであります。
≪その１７≫
またまた驚くご答弁になりました。
先に申し上げたように、「行政機関の業務の執行に関して、意思決定する場合その経過および事業実績につきまして、正確性の確保や責任の明確化などを図るため、事務処理について文書をもって行う」となっています。
ところが、先ほど来から「判断した」と答弁していますが、判断したという行為が文書で示されていないんですよ。簡単に言えば随意契約をしたということが示されていないのでお訊きしているのですよ。
「随意契約は行っている」とは具体的にどこを指すのですか。教えてください。
◇柏弘樹企画部長
繰り返しになりますが、随意契約という文言は起案文章中ございませんけれども、私有財産の売買契約締結の意思決定をこの決裁でしたとということでございます。
≪その１８≫
文書主義の意味、わかってないんですよ、あなたは。
判断したということきちんと文書にして残して、後世の人に引き継がなきゃならないんですよ。
このやりとりが、例えばですよ、国からの補助金等で、会計検査員が入った時にこの問答で対応できると思いますか。
◇柏弘樹企画部長
会計検査員にどう対応するかというのはちょっと今お答えできるものはございませんけれども、契約を締結したいというそれについては決裁しておりますので、中に随意という言葉がなかったということであるという風に考えております。
≪その１９≫
地方自治法、地方自治施行令に、そうしなければならないと書いているんじゃないですか。そこを中抜きしてですね決断したと。決断したの誰なんですか。
◇柏弘樹企画部長
施行令に、起案書に随意契約と書けということは、記載されていないと思いますけれども、判断としては決裁を持って市長が行ったということでございます。
≪その２０≫
しなければならないと書いているんですよ、施行令に。ちゃんと勉強してるんですか。こんなことが許されるわけがないんですよ。
これはもう残りますから、ぜひですね、総務省なり、まあ道でもいいですけれども、こういう関係についてはどうですかということで調べてみたらどうですか、問い合わせて。ぜひやってくださいよ。
会計検査員がどうこうじゃなくて、会計検査員がきた時に、こういうことを指摘されたら今の問答で乗り切れると思いますか。
◇柏弘樹企画部長
仮にのお話だと思いますが、仮に会計検査員にご指摘された際にはきちんと市の方で説明させていただきたいと思います。
≪その２１≫
同じような説明するということですね。今日の説明をするということですね。それでこれが果たしていいのかどうか、市長会とか議長会とかに問い合わせてみたらどうですか。確か法務委員会か法務担当者いますから、ぜひやってみてくださいよ。
まあその事を申し上げて、時間も予定より相当オーバーしましたので、次に進みます。
資料１の不動産価格変動意見書についてですが、「公有地の評価、裁判の土地評価証拠は調査報告書ではダメである」と書かれている「鑑定コラム」というのを見たことがありますか。
◇柏弘樹企画部長
ただいま議員ご指摘のものは承知をしておりません。
≪その２２≫
代理人から連絡いってないんですかね。
そこにはですね、次のように書かれています。
「鑑定評価は勝手に自分の判断だ意見だと云って行って良いかというと、そうではない。
不動産鑑定評価の監督官庁である国土交通省が『不動産鑑定評価基準』と云う基準を作成しており、それに従って鑑定評価しなければならない事になっている。
鑑定評価と鑑定評価基準の関係については、『不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン』（平成21年8月28日、国土交通省事務次官通達）の国交省版Ｐ2に次のごとく記されている。
「不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準であり、不動産鑑定評価制度の適切な運用に寄与し、もって不動産の適正な価格の形成に資することを目的とするものであることから、不動産鑑定士が不動産の価格等を調査するに当たっては、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行うことを原則とする。」前記の国交省版ガイドラインＰ2下より15行目になっています。また『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』という本があります。この中に書かれております。この中のＰ636、4不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査との峻別等という風に書かれています。
鑑定書と調査報告書等とどう違うのか、についてですが、「鑑定基準に則っていない意見書の発行を厳しく制限する長い名称のガイドラインを作り施行した。
５.公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合－
調査報告書等が公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与える場合は、調査報告書等ではダメで、不動産鑑定評価書で無ければならないが、その「調査報告書等が公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与える場合」とは、どういう場合であるのか。
それに付いて、ガイドラインの留意事項国交省版Ｐ2～3で、公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合として、12の場合が明示されている。
その中に「（8）標準地における公共用地の取得、国有・公有財産の使用や処分に伴うもの」（同書Ｐ3）があります。
つまり、「公有財産の使用や処分に伴うもの」は調査報告書等ではダメで、不動産鑑定書で無ければならない。
そして「（11）訴訟に使用するための評価（原告又は被告が証拠として提出する価格調査、裁判所の要請により行われる価格調査）」がある。
つまり、訴訟に使用されるための評価は、鑑定評価基準に則った不動産鑑定書で無ければならなく、調査書等として許される範囲のものでは無い。
なお、いずれもこの「要説 不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン」
（２０２１年１０月１日 改題版第７刷発行）のＰ６５０～６５２に掲載されているので参照されたい。
今一度、資料１の不動産価格変動意見書をご覧ください。
これは、本来役に立たないものなのです。
これらを承知の上で、森元不動産鑑定士に依頼したのですか。
◇柏弘樹企画部長
私共としては、不動産鑑定最低価格設定に関する不動産鑑定については適正に事務処理がなされたと考えておりますが、詳細については裁判中でございますので、答弁は差し控えたいと存じます。
≪その２３≫
あの勘違いしないでくださいよ、裁判中の問題でないんですよ。いいですか、それはそれとして。
この要説、この本の中に、今言ったことがきちんと書かれているんですよ。
公共用地の価格を決める場合には、変動意見書ではダメなんだと書かれているんですよ。
私が言っていることが嘘だったらこれ貸しますから、結構高かったんですよ、３千いくらか４千円だったかな。ぜひ見て勉強してくださいよ。
まあ、次回に向けてまたやるということで、今日はこの辺で終わらせてもらいます。
